2026년 부동산 세금 종류 한눈에 정리 | 취득·보유·양도·상속 4단계 완전 가이드

✔ 부동산 거래 시 내야 하는 세금의 종류가 너무 많고 복잡하게 느껴지시나요?
✔ 취득할 때, 가지고 있을 때, 팔 때, 물려줄 때 내는 세금의 핵심 차이점을 알고 싶나요?
✔ 2026년 최신 세법을 기준으로 부동산 세금의 전체 구조를 한 장의 지도로 정리했습니다.

부동산 세금은 크게 4가지 단계(취득, 보유, 양도, 상속/증여)로 나뉩니다. 각 단계별로 과세 주체와 기준이 완전히 다르기 때문에, 세금을 절약하려면 이 전체 구조를 이해하는 것이 필수적입니다. 지금 바로 나의 상황에 맞는 세금 종류와 특징을 확인해 보세요.

📌 부동산 세금 4단계 구조 핵심 요약

1. 취득 단계 세금: 취득세 (지방세)

부동산을 취득(매매, 교환, 상속, 증여 등)하는 시점에 일시적으로 부과되는 세금입니다.

과세 대상: 부동산 가액 전체 (매매 가격 등)
과세 주체: 지방자치단체 (시/군/구)
핵심 특징:
- 납부 기한: 취득일(잔금일 또는 등기일)로부터 60일 이내 신고 및 납부.
- 세율: 주택 수, 가격, 지역에 따라 세율이 크게 달라짐 (1%~12% 중과).

부동산을 소유하고 있는 기간 동안 매년 정기적으로 부과되는 세금입니다.

2-1. 재산세 (지방세)

2-2. 종합부동산세 (종부세) (국세)

과세 기준일: 매년 6월 1일
과세 대상: 공시 가격 합산액이 일정 기준금액(1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원 등)을 초과하는 부분
핵심 특징:
- 국세로, 전국에 소유한 부동산 가액을 합산하여 부과됨.
- 다주택자에게는 중과세율이 적용되어 세 부담이 매우 높음.
- 1주택자는 고령자/장기보유 세액공제 혜택 존재.

부동산을 팔아(양도하여) 얻은 소득(차익)에 대해 부과되는 세금입니다.

과세 대상: 양도 차익 (양도가 - 취득가 - 필요경비)
과세 주체: 국세청 (국가)
핵심 특징:
- 납부 시기: 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 예정 신고 및 납부.
- 비과세: 1세대 1주택자는 일정 요건 충족 시 12억 원 이하의 양도 차익은 전액 비과세.
- 세율: 양도 차익이 클수록 세율이 높아지는 누진세 구조 (6%~45% + 중과).

부동산을 무상으로 물려줄 때 부과되는 세금입니다.

4-1. 증여세

4-2. 상속세

Q1. 세금의 '국세'와 '지방세' 차이는 무엇인가요?
국세는 국가(국세청)에서 징수하고, 지방세는 지방자치단체(시/군/구)에서 징수합니다.

Q2. 부동산 보유세는 1년에 몇 번 내나요?
재산세는 1년에 두 번(7월, 9월) 내며, 종합부동산세는 1년에 한 번(12월) 냅니다.

Q3. 양도소득세 비과세 12억 원은 차익인가요, 매매가인가요?
양도 차익이 아닌, 실거래가 12억 원을 기준으로 합니다. 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다.

Q4. 집을 살 때 내는 세금에 취득세 외에 다른 세금은 없나요?
취득세 외에 농어촌특별세, 지방교육세 등이 함께 부과되며, 인지세 등도 발생할 수 있습니다.

Q5. 상속세와 증여세 중 어떤 것이 절세에 유리한가요?
일반적으로 공제 한도를 활용하여 가치가 낮을 때 미리 증여하는 것이 세금 측면에서 유리한 경우가 많습니다.

※ 본 글은 2026년 기준 부동산 세금 종류의 일반적인 구조를 안내하며, 실제 세액은 개별 상황과 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 세금 결정 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.