.png "전세계약서 작성법 근저당 확인 등기부등본 분석")
전세 사기나 역전세난이 사회적 이슈가 되면서, 이제 전세계약은 단순한 주거 계약을 넘어 '내 소중한 전 재산을 지키는 과정'이 되었습니다. 공인중개사만 믿고 서명하기에는 확인해야 할 등기 정보와 법적 독소 조항이 너무나 많습니다. 오늘은 전세계약서 작성 시 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 체크해야 할 근저당 계산법, 등기부등본 해독법, 그리고 나를 보호하는 임대차 특약을 심층 가이드해 드립니다.
1. 등기부등본 분석: 근저당과 선순위 채권 계산법
계약 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본(사항전부증명서)을 발급받아 '을구'를 확인하는 것입니다. 이곳에 기재된 근저당권 설정 금액이 곧 나의 리스크입니다.
⚠️ 안전한 매물 판단 기준
- 📍 근저당권 확인: 실제 빌린 돈의 120~130%가 '채권최고액'으로 설정되므로 이를 기준으로 계산해야 합니다.
- 📍 부채 비율 계산: (근저당권 채권최고액 + 나의 전세보증금)이 매매가의 70~80%를 넘는다면 '깡통전세' 위험군입니다.
- 📍 가압류·가처분 확인: '갑구'에 소유권 외에 가압류, 가등기 등이 있다면 어떤 이유를 불문하고 계약을 피해야 합니다.
실전 팁: 등기부등본은 계약 당일, 잔금 당일, 확정일자 부여 다음 날까지 총 세 번은 확인해야 중간에 대출이 발생하는 사고를 막을 수 있습니다.
2. 임대차 계약서에 반드시 넣어야 할 '보호 특약'
표준임대차계약서의 기본 내용만으로는 교묘한 전세 사기를 막기 어렵습니다. 아래 3가지 특약은 반드시 문구 그대로 넣으시길 권장합니다.
📝 보증금 사수 필수 특약
1. "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하거나 소유권을 이전하지 않으며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다." (대항력 발생 시차 보완)
2. "임대인은 잔금일까지 국세 및 지방세 체납이 없음을 확인하며, 체납 사실이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다." (당해세 우선 변제 위험 방지)
3. "임대차 계약 시 목적물에 대한 전세보증보험 가입이 거절될 경우 임대인은 조건 없이 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환한다."
3. 잔금 지급 후 '대항력'과 '우선변제권' 확보
계약서 작성이 끝이 아닙니다. 법적으로 내 보증금을 보호받기 위한 두 가지 장치를 즉시 가동해야 합니다.
- 전입신고 및 점유: 대항력의 요건입니다. 신고한 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로 잔금 날 즉시 해야 합니다.
- 확정일자: 우선변제권의 핵심입니다. 경매 시 내 보증금을 다른 후순위 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
- 임대차 신고: 보증금 6천만 원 초과 시 필수이며, 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되므로 매우 편리합니다.
전세계약 실전 FAQ (분쟁 예방)
Q1. 근저당권을 말소하는 조건으로 계약하는데 믿어도 되나요?
A1. 반드시 특약에 '잔금 지급과 동시에 임대인은 근저당권을 말소하고 말소 등기 접수증을 제출한다'는 문구를 넣어야 합니다. 잔금일에 중개사와 함께 은행에 동행하여 상환 및 말소 과정을 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
Q2. 집주인이 아닌 대리인과 계약할 때 주의점은?
A2. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 확인은 필수입니다. 또한, 영상통화로 본인 확인을 진행하고 계약금과 잔금은 반드시 '임대인(집주인) 명의'의 계좌로만 송금해야 법적 보호를 받습니다.
Q3. 계약 기간 중 집주인이 바뀌면 다시 계약서를 써야 하나요?
A3. 대항력을 갖추고 있다면 새 주인에게 임대차 계약이 자동으로 승계되므로 다시 쓸 필요는 없습니다. 오히려 다시 쓰다가 확정일자가 밀리면 손해를 볼 수 있으니 주의하세요.
Q4. 전세보증보험 가입은 언제 하는 게 좋나요?
A4. 계약 직후 바로 가입 가능 여부를 확인하세요. 잔금 지급 후 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 HUG나 SGI를 통해 가입하면 됩니다. 가입이 안 되는 집은 이미 위험한 집일 확률이 높습니다.
Q5. 신축 빌라는 등기부등본이 없는데 어떻게 계약하죠?
A5. 신축은 보존등기 전이라 위험합니다. 사용승인 여부를 확인하고, 임대인의 신분과 분양계약서 원본을 대조해야 합니다. 가급적 신축 빌라는 전세보다는 월세를 추천하거나 보증보험 가입 확답을 받은 후 진행하세요.
Q6. 전세 계약 만기 때 보증금을 안 돌려주면 어쩌죠?
A6. 만기 2~6개월 전까지 계약 갱신 거절 의사를 내용증명이나 문자(답장 필수)로 남겨야 합니다. 만기 후에도 안 주면 이사를 가기 전 반드시 '임차권 등기명령'을 신청하여 대항력을 유지해야 합니다.
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