전세사기 예방법｜필요 서류부터 보증보험 가입까지(2026)

전세 계약, 아직도 감으로만 하시나요?

2026년에도 여전히 전세사기 피해는 계속되고 있고, 특히 사회초년생이나 신혼부부 같은 임차인을 노린 깡통전세, 허위계약, 보증금 미반환 사례가 반복되고 있습니다. 이 글에서는 전세사기 예방법부터 필요한 서류, 보증보험 가입 요령까지 처음 계약하는 분도 이해하기 쉽게 정리해 드릴게요.

1. 전세사기란?

전세사기는 보증금을 돌려받지 못하게 되는 사기를 말합니다.
대표적인 유형은 다음과 같습니다.

  • 실제 집주인이 아닌 사람이 계약

  • 집에 이미 근저당, 압류가 많아 보증금 돌려줄 수 없는 상태

  • 전세가율(전세금/매매가 비율)이 너무 높아 깡통전세 가능성 높은 경우

2. 전세사기 예방법 체크리스트

① 등기부등본 확인

  • 집주인이 실제 소유자인지

  • 근저당권, 압류 등이 설정돼 있진 않은지

  • 공동명의일 경우 계약 권한이 있는지
    → 정부24나 대법원 등기소 사이트에서 열람 가능

② 전세가율 80% 이상이면 주의

  • 매매가보다 전세금이 지나치게 높으면 깡통전세 가능성

  • 주변 시세도 함께 비교해보기

③ 확정일자 + 전입신고 필수

  • 둘 다 있어야 전세보증금 우선 변제권 확보

  • 계약 후 즉시 동 주민센터에서 처리 가능

④ 공인중개사 등록 여부 확인

  • 한국공인중개사협회나 국토교통부 ‘중개사 정보공개’에서 조회 가능

  • 무등록 중개사 이용 시 피해 발생해도 보상받기 어려움

3. 전세보증금 반환보증 가입하기

전세보증금 반환보증은 전세사기 피해를 줄일 수 있는 유일한 안전장치입니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관(HUG 등)이 대신 보장해주는 제도입니다.

가입 조건

  • 확정일자 받기 + 전입신고 완료

  • 전세보증금이 지역별 보증 한도 이하일 것

  • 집주인의 동의 없이도 세입자 단독 가입 가능 (일정 조건 충족 시)

필요 서류

  • 임대차계약서

  • 등기부등본

  • 주민등록등본

  • 전입신고 확인서

  • 보증금 입금 확인 통장 사본

  • 임차인 신분증

주요 기관

  • HUG(주택도시보증공사)

  • SGI서울보증

  • 민간보증보험사 (일부 보험사도 취급)

4. 피해 예방을 위한 추가 팁

  • 현금 거래 피하기, 계좌이체로 기록 남기기

  • 중도금이나 잔금 송금 전 등기부 상태 재확인

  • 임대인의 세금 체납 여부 확인 (지방세 체납은 압류로 연결 가능)

  • 보증보험 가입 내역을 계약서에 특약으로 명시하기

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 확정일자만 받으면 안전한가요?
→ 아닙니다. 전입신고까지 완료해야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

Q2. 보증보험은 세입자 혼자 가입할 수 있나요?
→ 네. 일정 요건만 충족하면 집주인 동의 없이도 가입 가능합니다.

Q3. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
→ 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람/발급할 수 있습니다.

Q4. 전세가율이 80% 이상이면 무조건 위험한가요?
→ 위험 가능성이 높다는 의미입니다. 꼭 집값 하락 가능성 등을 고려해야 합니다.

Q5. 피해를 당했을 경우 바로 어떻게 해야 하나요?
→ 경찰에 즉시 신고하고, 전세사기 피해자 지원센터에 문의하여 구제 절차를 밟아야 합니다.