부동산 세금 종류 무엇이 있을까요? 취득부터 양도까지 총정리

부동산을 소유하게 되면 취득, 보유, 처분(양도)의 세 단계에 걸쳐 다양한 세금을 납부해야 합니다. 2026년 기준 부동산 세금 종류는 크게 국세와 지방세로 나뉘며, 핵심 세목으로는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 있습니다. 특히 보유세의 경우 매년 6월 1일 소유자에게 부과되므로 매수 시점에 따라 세부담이 완전히 달라질 수 있습니다.

1. 부동산을 살 때 내는 세금 (취득 단계)

부동산 소유권을 확보하는 시점에 발생하는 세금입니다. 단순히 매매 대금만 준비하는 것이 아니라 취득 시 발생하는 부대비용을 반드시 예산에 포함해야 합니다.

① 취득세 (지방세)

부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 주택 수와 소재지에 따라 세율이 차등 적용됩니다. 2026년 현재 일반 주택 취득세율은 가액에 따라 1~3% 수준이지만, 다주택자나 법인의 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다.

② 부가세 (지방교육세, 농어촌특별세)

취득세에 부수적으로 따라붙는 세금입니다. 85㎡ 이하 국민주택 규모인 경우 농어촌특별세가 면제되는 등 면적과 가액에 따라 세부 금액이 결정됩니다.

2. 부동산을 가지고 있을 때 내는 세금 (보유 단계)

부동산을 소유하고 있는 기간 동안 매년 정기적으로 납부하는 세금입니다.

① 재산세 (지방세)

모든 부동산 소유자에게 부과되며, 매년 7월(건축물, 주택 절반)과 9월(토지, 주택 나머지 절반)에 고지됩니다.

② 종합부동산세 (국세)

일정 금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 세금입니다. 1주택자의 경우 공시가격 12억 원까지 공제받을 수 있으며, 초과분에 대해서만 과세됩니다.

구분 재산세 종합부동산세
납부 시기 7월, 9월 12월 1일 ~ 12월 15일
과세 기준일 매년 6월 1일 매년 6월 1일
부과 단위 물건별 과세 인별 전국 합산 과세
성격 지방세 국세

3. 부동산을 팔 때 내는 세금 (양도 단계)

부동산을 매도하여 발생한 '시세 차익'에 대해 내는 세금입니다.

① 양도소득세 (국세)

보유 기간이 2년 미만인 경우 단기 보유 세율이 높게 적용되며, 1주택자가 2년 이상 보유(비규제지역 기준)한 경우 실거래가 12억 원까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

② 개인지방소득세 (지방세)

양도소득세액의 10%가 지방소득세로 추가 부과됩니다.

4. 실제 경험을 통한 절세 사례

제 지인의 경우 아파트 매수 잔금일을 6월 2일로 설정하여 당해 연도 보유세를 크게 절감한 사례가 있습니다.

  • 경험 사례: 6월 1일에 잔금을 치렀다면 그해 재산세와 종부세 전체를 지인이 부담해야 했지만, 잔금일을 하루 늦춤으로써 해당 연도 보유세 의무가 전 소유주에게 돌아갔습니다.

  • 주의사항: 반대로 매도인 입장에서는 6월 1일 이전에 매도하는 것이 유리하므로 계약 시 잔금일 조율이 세무 전략의 핵심입니다.

5. 부동산 세금 핵심 요약 및 판단 기준

부동산 세금 체계에서 꼭 기억해야 할 판단 기준입니다.

  • 정리하면: 부동산 세금은 크게 취득세(살 때), 재산세·종부세(가질 때), 양도세(팔 때)로 나뉩니다.

  • 핵심은: 보유세 기준일인 6월 1일을 기점으로 누가 세금을 낼지가 결정됩니다.

  • 판단 기준: 취득세와 양도세는 실거래가를 기준으로 하며, 재산세와 종부세는 정부가 발표하는 공시가격을 기준으로 산출됩니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 주택 분양권을 가졌을 때도 취득세를 내나요?

분양권 상태에서는 취득세를 내지 않습니다. 실제 아파트가 완공되어 잔금을 치르고 소유권을 이전받는 시점에 취득세를 납부합니다.

Q2. 부부 공동명의면 종부세가 줄어드나요?

종합부동산세는 인별 과세이므로 부부가 지분을 나누면 각자 공제액(인당 9억 원)을 적용받아 단독명의(12억 원 공제)보다 유리한 경우가 많습니다.

Q3. 양도세 비과세 요건 중 거주 요건이 필수인가요?

조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면 2년 이상 거주 요건을 채워야 비과세가 가능합니다. 비규제지역은 보유 기간 2년만 충족하면 됩니다.

Q4. 재산세 고지서를 못 받았는데 어떻게 하나요?

위택스(Wetax) 홈페이지나 모바일 앱을 통해 본인 인증 후 미납된 세금을 바로 확인하고 납부할 수 있습니다.

Q5. 증여세와 양도세 중 무엇이 더 유리한가요?

취득 가액과 현재 시세, 보유 주택 수에 따라 천차만별입니다. 시세 차익이 매우 큰 경우 증여가 유리할 수 있으나, 증여 취득세율이 높으므로 반드시 전문가와 상의해야 합니다.