2026년 임대차 계약 갱신 조건, 중개수수료 지불 여부, 필수 서류와 계약 갱신 요구권 총정리

2026년 임대차 계약 갱신 조건, 중개수수료 지불 여부, 필수 서류와 계약 갱신 요구권 주의사항까지 최신 기준으로 정리했습니다. 재계약 전 불이익을 방지하기 위해 반드시 확인하세요.

전세나 월세 계약 만료가 다가오면 기존 계약을 연장할지, 새로 계약서를 작성할지 고민하게 됩니다. 특히 2026년 임대차 시장에서는 계약 갱신 요구권 사용 여부에 따라 임대료 상한 폭과 중개수수료 부담 주체가 달라질 수 있어 정확한 법적 기준을 아는 것이 중요합니다. 이 글은 임차인이 권리를 보호받으면서 매끄럽게 계약을 갱신할 수 있는 실무 가이드를 제공합니다.

1. 임대차 계약 갱신의 종류 및 핵심 개념

임대차 계약 연장은 크게 세 가지 방식으로 구분됩니다. 2026년에도 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 임대료 인상 폭은 5% 이내로 제한됩니다.

구분 주요 내용
계약 갱신 요구권 임차인이 1회 사용 가능, 5% 이내 인상 제한
묵시적 갱신 계약 만료 6~2개월 전까지 상호 의사 표시가 없는 경우
합의 재계약 임대인과 임차인이 새로운 조건으로 다시 계약하는 경우
대항력 유지 확정일자와 전입신고 상태를 유지해야 보증금 보호 가능

계약 갱신 시 가장 중요한 점은 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하는 것입니다. 보증금이 증액되는 경우에는 새로운 계약서에 대해 추가로 확정일자를 받아야 안전하게 자산을 지킬 수 있습니다.

2. 2026년 계약 갱신 요구권 행사 시점 및 기간

법적으로 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2026년에 계약이 만료되는 세입자라면 반드시 이 기간 내에 임대인에게 갱신 의사를 전달해야 합니다. 의사 표시는 문자 메시지, 통화 녹음, 내용증명 등 증거가 남는 방식을 권장합니다.

3. 임대차 계약 갱신 시 중개수수료 부담 기준

많은 분이 헷갈려 하시는 중개수수료(복비) 발생 여부는 계약의 형태에 따라 달라집니다. 2026년 현재 적용되는 일반적인 관례와 기준은 다음과 같습니다.

  • 묵시적 갱신 및 갱신권 행사: 기존 계약 조건의 연장이므로 원칙적으로 중개수수료가 발생하지 않습니다. 임대인과 임차인이 직접 합의하여 계약서 뒷면에 연장 사실을 기재하는 경우도 수수료가 없습니다.

  • 단순 연장 계약서 작성: 공인중개사에게 대필을 요청할 경우, 정식 중개수수료가 아닌 5~10만 원 내외의 '대필료'만 지불하는 것이 일반적입니다.

  • 조건 변경 재계약: 보증금이나 월세가 크게 변동되어 중개사가 위험 권리 분석을 새로 하고 계약서를 작성한다면 협의에 따라 중개수수료가 발생할 수 있습니다.

4. 계약 갱신 시 서류 정리 및 작성 단계

보증금 변동 여부에 따라 서류 작성 단계가 달라집니다. 번거롭더라도 아래 단계를 준수해야 안전합니다.

  1. 등기부등본 확인: 재계약 시점에 집주인이 바뀌었거나 새로운 근저당(대출)이 설정되었는지 반드시 새로 발급받아 확인합니다.

  2. 계약서 작성 방식 결정: 보증금이 동일하다면 기존 계약서에 연장 문구를 기입하고 서명날인합니다. 보증금이 증액된다면 증액된 금액을 포함한 새로운 계약서를 작성합니다.

  3. 특약 사항 기재: "본 계약은 계약 갱신 요구권 행사에 의한 재계약임" 또는 "보증금 OO원 증액에 따른 재계약임" 등의 문구를 명확히 적습니다.

  4. 확정일자 재취득(증액 시): 보증금이 올랐다면 증액된 계약서를 가지고 주민센터를 방문하거나 온라인으로 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다.

  5. 임대차 신고: 2026년에도 주택 임대차 신고 의무는 유지되므로, 조건이 변경되었다면 30일 이내에 신고를 마쳐야 합니다.

5. 보증금 증액 및 감액 시 주의사항

보증금 수치 변동이 있을 때는 계산 착오나 법적 상한선을 넘지 않는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.

  • 5% 상한 제한: 계약 갱신 요구권을 사용할 경우 임대인은 기존 임대료의 5%를 초과하여 올릴 수 없습니다. (지자체 조례에 따라 더 낮을 수 있음)

  • 우선순위 확인: 보증금을 증액할 때, 기존 계약 시점과 현재 재계약 시점 사이에 발생한 새로운 대출이 있다면 증액된 금액은 후순위로 밀리게 되므로 주의가 필요합니다.

  • 반환 의무: 감액 재계약을 하는 경우, 임대인으로부터 차액을 돌려받는 시점을 계약서에 명시하고 입금 여부를 확인해야 합니다.

6. 계약 갱신 시 임차인이 반드시 확인할 사항

계약 만료를 앞두고 임대인의 통보를 기다리기보다 임차인이 먼저 권리를 챙겨야 합니다.

  • 계약 만료 2개월 전 확인: 2개월 전까지 아무런 통보가 없다면 자동으로 동일 조건 연장(묵시적 갱신)이 된다는 점을 인지하세요.

  • 임대인의 실거주 여부 확인: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우, 실제로 거주하는지 사후 확인(확정일자 부여 현황 등 조회)을 통해 허위일 경우 손해배상 청구가 가능합니다.

  • 중도 해지권: 갱신권 사용이나 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

임대차 계약 갱신과 관련해 실전에서 자주 묻는 질문 5가지를 모았습니다.

Q1. 보증금은 그대로인데 월세만 올리는 경우도 5% 제한이 적용되나요?

A. 네, 맞습니다. 환산보증금을 기준으로 전체 임대료 인상 폭이 5%를 넘지 않아야 합니다. 갱신 요구권 행사 시 임대인은 5% 범위 내에서만 인상을 요구할 수 있습니다.

Q2. 재계약서를 작성하면 기존에 받은 확정일자가 사라지나요?

A. 아닙니다. 기존 계약서도 함께 보관해야 합니다. 기존 확정일자는 기존 보증금을 보호하고, 새로 작성한 계약서의 확정일자는 증액된 부분에 대한 보호를 담당하게 됩니다.

Q3. 임대인이 실거주한다고 해서 나갔는데, 알고 보니 다른 세입자를 들였다면 어떻게 하나요?

A. 이는 계약 갱신 거절의 정당한 사유를 위반한 것으로, 임차인은 전 임대인을 상대로 이사비, 복비 등을 포함한 손해배상 청구가 가능합니다.

Q4. 묵시적 갱신 상태에서 갑자기 이사를 가야 하면 중개수수료는 누가 내나요?

A. 판례와 국토교통부 해석에 따르면 묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지를 통보하고 나갈 경우, 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료는 원칙적으로 임대인이 부담합니다.

Q5. 계약 갱신권 사용 시 꼭 계약서를 새로 써야 하나요?

A. 필수는 아닙니다. 하지만 분쟁 방지를 위해 기존 계약서 여백에 갱신권 사용 사실을 적고 확인하거나, 문자 메시지로 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.

면책조항

본 콘텐츠는 2026년 기준의 주택임대차보호법 및 관련 법령, 공신력 있는 행정 지침을 바탕으로 작성되었습니다. 개별 계약의 구체적인 상황이나 지자체별 조례, 법원의 최신 판례에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 반드시 최종 결정 전 법률 전문가나 공인중개사의 자문을 구하시기 바랍니다.