보유세, 재산세·종부세 합쳐 직접 계산해보니 얼마일까 (2026년 기준)

보유세 직접 계산 방법과 재산세·종부세 합산 사례를 2026년 기준으로 정리했습니다. 공시가격 기준 계산 예시와 실제 납부 경험담까지 확인하세요. 보유세를 직접 계산해보면 생각보다 구조가 복잡합니다. 재산세와 종부세(종합부동산세)를 각각 따로 계산한 뒤 합산해야 정확한 금액이 나옵니다. 2026년 기준 세율과 공정시장가액비율을 적용해 실제 사례로 계산해본 경험을 공유합니다.

1. 보유세란 무엇인가

보유세는 부동산을 보유하고 있다는 이유로 매년 부과되는 세금입니다. 구성은 다음 두 가지입니다.

  • 재산세 → 지방세

  • 종부세 → 국세

재산세는 대부분의 주택 보유자가 내고, 종부세는 일정 공시가격 기준을 초과할 경우 추가로 부과됩니다.

2. 2026년 기준 과세 구조 핵심 정리

재산세 계산 구조

재산세 = 과세표준 × 세율

  • 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

  • 주택 공정시장가액비율: 2026년 기준 60%

세율은 구간별 누진세율이 적용됩니다.

종부세 계산 구조

종부세 = (공시가격 합계 – 공제금액) × 공정시장가액비율 × 세율

2026년 기준 주요 사항

  • 1주택자 기본공제: 12억원

  • 다주택자 기본공제: 9억원

  • 공정시장가액비율: 60%

  • 세율: 보유 주택 수 및 과세표준 구간별 차등

※ 세율과 공제 기준은 정책에 따라 변동 가능

3. 직접 계산해본 실제 사례 (경험담)

조건

  • 1주택자

  • 공시가격 10억원 아파트

  • 다른 부동산 없음

① 재산세 계산

과세표준
10억 × 60% = 6억원

재산세 누진세율 적용
(구간별 계산 단순화 예시)

약 150만~180만원 수준

② 종부세 계산

공시가격 10억원 – 12억원 공제 = 과세 대상 아님

→ 종부세 0원

최종 보유세 합계

재산세 약 160만원 내외
종부세 0원

총 보유세 약 160만원

처음엔 “10억이면 세금 엄청 나오겠지” 생각했는데, 1주택 기본공제 덕분에 종부세는 없었습니다.

4. 2주택일 경우 비교 계산

조건

  • 주택 합산 공시가격 15억원

  • 다주택자 공제 9억원

과세 대상 금액
15억 – 9억 = 6억원

공정시장가액비율 60% 적용
6억 × 60% = 3억6천만원

여기에 구간별 종부세율 적용

대략 수백만원대 종부세 발생 가능

재산세와 합산하면 보유세 부담은 크게 증가합니다.

5. 직접 계산해보니 느낀 점

  • 1주택자는 생각보다 종부세 부담이 크지 않음

  • 다주택자는 공제 차이로 세 부담 급증

  • 공시가격 변동이 가장 큰 변수

  • 세율보다 공정시장가액비율 영향이 큼

특히 공시가격이 오르면 자동으로 보유세가 증가합니다.

6. 보유세 계산 시 반드시 체크할 요소

  • 1주택 vs 다주택 여부

  • 공동명의 여부

  • 고령자·장기보유 세액공제

  • 공시가격 변동

  • 지방교육세 포함 여부

정확한 계산은 홈택스·위택스 모의계산기를 활용하는 것이 가장 정확합니다.

7. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능합니다.

Q2. 보유세는 언제 납부하나요?

재산세는 7월·9월, 종부세는 12월 고지됩니다.

Q3. 종부세 대상인지 어떻게 알 수 있나요?

공시가격 합산 후 기본공제 초과 여부를 계산하면 됩니다.

Q4. 공동명의면 세금이 줄어드나요?

지분별로 나눠 계산되므로 종부세 공제 효과가 발생할 수 있습니다.