전세나 월세 계약 기간이 끝났음에도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 임차인에게 그야말로 청천벽력 같은 일입니다. 특히 다음 이사 갈 집의 잔금을 치러야 하거나 급하게 주소지를 옮겨야 할 때, 보증금을 받지 못한 채 이사를 가면 기존의 '대항력'과 '우선변제권'이 사라지게 되어 매우 위험합니다. 이때 임차인을 법적으로 보호해주는 강력한 수단이 바로 '임차권등기명령' 제도입니다.

2026 임차권등기명령 신청방법: 보증금 못 받고 이사 가야 할 때 필독

임차권등기명령은 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있으며, 등기부등본에 내가 이 집의 임차인이며 보증금을 받지 못했다는 사실을 명시하는 절차입니다. 2026년에는 전세 사기 피해 방지를 위해 관련 절차가 더욱 간소화되었고, 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기가 가능하도록 법이 개정되어 집주인의 방해를 최소화할 수 있게 되었습니다. 보증금을 지키기 위한 마지막 열쇠, 임차권등기명령의 신청 방법과 필요 서류를 상세히 알아보겠습니다.

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1. 임차권등기명령 신청 조건 및 시기

임차권등기명령은 아무 때나 신청할 수 있는 것이 아닙니다. 다음의 요건이 충족되어야 법원에서 승인을 해줍니다.

① 계약의 종료

가장 중요한 전제 조건은 '임대차 계약이 종료'되어야 한다는 것입니다. 계약 기간이 만료되었거나, 해지 통보 후 해지 효력이 발생한 상태여야 합니다. 계약 종료 전에는 신청할 수 없습니다.

② 보증금의 전부 또는 일부 미반환

보증금을 한 푼도 못 받은 경우는 물론, 일부만 돌려받지 못한 상황에서도 신청이 가능합니다. 단, 계약 종료 전 최소 2~6개월 전에는 '갱신거절 의사'를 집주인에게 명확히 전달(문자, 통화 녹음, 내용증명 등)했어야 증빙이 수월합니다.

2. 신청 절차 및 필요 서류 (전자소송 기준)

최근에는 법원을 직접 방문하기보다 인터넷 '전자소송'을 통해 간편하게 진행하는 것이 대세입니다. 소송 비용도 저렴하고 처리 속도도 빠릅니다.

단계 주요 내용 준비물
서류 준비 신청에 필요한 기본 서류 구비 계약서, 주민등록초본, 등기부등본
소장 작성 전자소송 사이트에서 양식 입력 확정일자 받은 계약서 스캔본
비용 납부 인지대, 송달료, 등록세 등 납부 약 3~5만 원 내외 비용

※ 주의: 신청서 작성 시 '대항력을 취득한 날' 과 '확정일자를 받은 날'을 정확히 기재해야 합니다. 대항력 취득일은 전입신고일과 실제 이사일 중 늦은 날의 다음 날 오전 0시입니다.

3. 임차권등기 완료 후 '이사' 가기

가장 많은 분이 실수하는 부분이 바로 신청 즉시 짐을 빼는 것입니다. 절대 안 됩니다! 반드시 등기부등본에 나의 '임차권'이 기재된 것을 확인한 후 주소를 옮겨야 합니다.

신청부터 등기 완료까지는 통상 2주에서 4주 정도 소요됩니다. 법원의 결정문이 나온 뒤 등기소에서 이를 처리하여 실제 등기부에 올라가야 비로소 나의 대항력이 유지되는 방어막이 형성됩니다. 등기가 완료된 후에 주소를 옮기거나 짐을 빼면, 설령 그 집이 경매에 넘어가더라도 나는 우선순위 번호를 유지한 채 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 집주인 동의가 필요한가요?
아니요. 임차권등기명령은 임차인이 법원에 단독으로 신청하는 제도입니다. 집주인의 동의나 서명은 전혀 필요 없습니다.

Q2. 신청 비용은 나중에 돌려받을 수 있나요?
네. 법원에 신청할 때 들어간 인지대, 송달료 등 제반 비용은 임대인(집주인)에게 청구할 수 있습니다. 보증금 반환 시 함께 요청하시기 바랍니다.

Q3. 임차권등기가 되어 있으면 집주인이 보증금을 더 빨리 줄까요?
등기부등본에 빨간 줄이 그어지면 해당 주택은 새로운 세입자를 구하기가 매우 어려워집니다. 이는 집주인에게 강력한 압박 수단이 되므로 보증금 반환을 앞당기는 효과가 있습니다.

Q4. 묵시적 갱신 중에도 신청할 수 있나요?
묵시적 갱신 상태라면 임차인이 해지 통보를 하고 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 그 3개월이 지난 후에 보증금을 주지 않을 때 신청할 수 있습니다.

Q5. 소액 임차인인데 꼭 해야 하나요?
최우선변제 대상자라 하더라도 대항력(전입+거주)을 상실하면 그 권리마저 잃게 됩니다. 이사를 가야 한다면 금액과 상관없이 무조건 등기를 마쳐야 합니다.

Q6. 등기 완료 전에 급하게 전입신고를 빼야 하면 어떡하죠?
가족 중 일부(예: 배우자나 자녀)의 전입신고라도 남겨두면 대항력이 유지된다는 판례가 있지만, 법적 다툼의 소지가 있습니다. 가급적 등기 완료 확인 후 전체 이전을 권장합니다.


마무리

임차권등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 채 이삿날을 맞이한 임차인에게는 가뭄의 단비와 같은 제도입니다. 내 돈을 지키기 위한 법적 절차가 다소 생소하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 최근에는 전자소송 시스템이 매우 잘 갖춰져 있어 차근차근 따라 하면 누구나 스스로 진행할 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 등기부등본에 기재된 것을 확인하기 전까지는 절대 전입신고를 빼지 않는 것 입니다.

만약 집주인이 "보증금을 줄 테니 먼저 등기부터 말소해달라"고 요구한다면 응하지 마세요. 보증금 반환과 등기 말소는 '동시이행 관계'가 아니며, 보증금 반환이 선행되어야 합니다. 임차인의 정당한 권리를 지키는 것은 스스로의 관심과 행동에서 시작됩니다. 오늘 정리해 드린 절차가 여러분의 소중한 자산을 지키는 데 작은 밑거름이 되기를 진심으로 기원합니다.