전세보증보험 거절 사유｜근저당·다가구·위반건축물 실제 탈락 사례 총정리 (2026)

전세보증보험을 신청했는데 “보증 불가” 통보를 받는 경우가 있습니다. 특히 전세보증보험 거절 사유는 등기부등본 구조와 선순위 채권 상태에 따라 결정되는 경우가 많습니다. 이 글에서는 실제 심사에서 자주 발생하는 전세보증보험 거절 사유와 해결 가능 여부까지 정리합니다.

1. 전세보증보험이 거절되는 구조 이해하기

전세보증보험은 집값 대비 보증금 회수 가능성을 심사합니다. 즉, “경매가 진행되어도 보증금을 돌려줄 수 있는 구조인가?”를 판단합니다.

 가장 큰 판단 기준은 근저당 등 선순위 채권입니다.

2. 전세보증보험 거절 사유 TOP 7

① 근저당 과다 설정

집값 대비 근저당 채권최고액이 높으면 거절될 가능성이 큽니다.

② 선순위 임차인 다수 (다가구 주택)

다가구는 세입자 보증금을 모두 합산해 판단합니다.

③ 깡통전세 위험 구조

전세금이 매매가와 거의 동일하거나 초과하는 경우 위험 판정.

④ 위반건축물

건축물대장상 불법 증축·용도 위반 등이 있으면 심사 탈락 가능.

⑤ 압류·가압류·경매 진행

권리관계가 불안정하면 보증 불가.

⑥ 보증 신청 기한 초과

신청 가능 기간을 넘기면 거절될 수 있습니다.

⑦ 계약 구조 문제

명의 불일치·비정상 계약 구조 등.

거절 사유 해결 가능성
근저당 과다 대출 상환 후 재신청 가능
위반건축물 시정 후 가능
기한 초과 재계약 시 재신청

3. 등기부등본에서 반드시 확인할 4가지

  • 채권최고액 합계
  • 가압류 여부
  • 소유자 일치 여부
  • 경매 진행 여부

전세보증보험 거절 사유의 대부분은 등기부등본에서 사전 확인이 가능합니다.

4. 거절 후 대처 방법

  • 다른 보증기관 비교
  • 근저당 일부 상환 요청
  • 계약 구조 재점검
  • 전세금 감액 협상

 기관별 심사 기준이 약간 다르므로 한 곳에서 거절되었다고 무조건 불가한 것은 아닙니다.

5. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 근저당이 있으면 무조건 거절인가요?

A1. 아닙니다. 집값 대비 과다한 경우가 문제입니다.

Q2. 다가구는 가입이 어려운가요?

A2. 선순위 임차인 구조에 따라 달라집니다.

Q3. 위반건축물은 절대 불가인가요?

A3. 시정 후 재신청 가능성이 있습니다.

Q4. 거절되면 바로 재신청 가능한가요?

A4. 거절 사유 해소 후 가능합니다.

Q5. 보증보험 없이 전세계약하면 위험한가요?

A5. 리스크가 증가할 수 있습니다.

면책조항: 본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 실제 보증 가능 여부는 주택 구조·권리관계·기관 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다.