종부세 계산 방법｜공시가격·공제금액·세율 적용 순서 총정리 (2026)

아파트 공시가격이 오르거나 여러 채를 보유하게 되면 가장 먼저 걱정되는 세금이 바로 종합부동산세(종부세)입니다. “나는 대상일까?”, “얼마나 나올까?”, “1주택자는 공제가 있다던데?” 같은 질문이 많습니다. 이 글에서는 종부세 계산 방법을 단계별로 정리해 실제 계산 흐름을 이해할 수 있도록 설명합니다.

1. 종부세란 무엇인가?

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 고가 주택 보유자에게 부과되는 국세입니다. 재산세와는 별도로 부과되며, 매년 12월에 고지됩니다.

  • 과세 기준일: 매년 6월 1일
  • 대상: 공시가격 합산액이 공제 기준 초과 시
  • 세대 기준 과세

 6월 1일 기준 보유자가 그 해 종부세 납세의무자가 됩니다.

2. 종부세 계산 방법 4단계

① 공시가격 합산

보유 중인 주택의 공시가격을 모두 합산합니다.

② 기본공제 차감

  • 1주택자: 기본공제 금액 적용
  • 다주택자: 별도 공제 기준 적용

③ 공정시장가액비율 적용

공제 후 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출합니다.

④ 세율 적용

과세표준 구간별 세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다.

단계 계산 내용
1 공시가격 합산
2 기본공제 차감
3 공정시장가액비율 적용
4 누진세율 적용

세율과 공제 금액은 정책에 따라 조정될 수 있습니다.

3. 1주택자 vs 다주택자 차이

  • 1주택자: 고령자·장기보유 세액공제 가능
  • 다주택자: 공제 축소 또는 중과 구조

특히 4050 세대는 장기보유 공제 여부가 세금 차이에 크게 작용할 수 있습니다.

4. 종부세 절세 전략

  • 6월 1일 이전 매도 여부 검토
  • 공동명의 활용 여부 검토
  • 고령자·장기보유 세액공제 확인
  • 합산배제 신청 가능 여부 점검

세액 차이가 수백만 원 이상 발생하는 경우도 있어 사전 검토가 중요합니다.

5. 종부세 납부 방법

  • 12월 고지서 확인
  • 홈택스 전자납부
  • 분납 신청 가능

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 공시가격이 오르면 무조건 종부세 대상인가요?

A1. 공제 금액을 초과해야 과세 대상이 됩니다.

Q2. 공동명의는 어떻게 계산하나요?

A2. 지분별로 공제 적용 후 계산됩니다.

Q3. 1주택자는 모두 면제인가요?

A3. 공시가격이 공제 기준을 초과하면 과세될 수 있습니다.

Q4. 고령자 공제는 자동 적용되나요?

A4. 요건 충족 시 적용되며 고지서에서 확인 가능합니다.

Q5. 종부세 분납이 가능한가요?

A5. 일정 금액 초과 시 분납 신청이 가능합니다.

면책조항: 본 글은 일반 세무 정보 제공 목적이며, 실제 세액은 공시가격·공제 요건·세율 변동에 따라 달라질 수 있습니다.